Вы здесь

Цены на недвижимость в Москве

Понимание и использование сравнительного маркетингового анализа

Успешные продавцы понимают, что для того, чтобы выставить цену на недвижимость в Москве точно, им необходимо мыслить так, как мыслит покупатель, им необходимо залезть в шкуру покупателя и посмотреть на мир глазами покупателя.

Например, представим на минуту, что вам необходимо переехать из одного города в город, с которым вы абсолютно не знакомы. Если вы столкнетесь с покупкой дома в незнакомом городе, с чего вы начнете свои действия?

  • Вы начнете, вероятно, как и большинство покупателей, с просмотра квартир, находящихся на различных веб сайтах, для того, чтобы почувствовать местные цены на недвижимость.
  • Следующим этапом будет поиск в каком-то конкретном районе, сравнивая различную информацию, такую как расходы на коммунальные платежи, рейтинги школ, местную криминальную статистику.
  • Следующим этапом, как типичный интернет покупатель, вы начнете смотреть девять квартир через восемь недель при помощи профессионала в сфере недвижимости.

Как и многие покупатели, к концу своего путешествия вы можете стать настолько знающими о рынке, что вы сможете предположить с разумной точностью, цену каждой продаваемой квартиры еще до того, как ваш агент ее еще не назвал. Что же случилось?

Как покупатель, вы прошли путь с чистого листа, когда вы не имели никаких впечатлений от рынка, до состояния, в котором вы стали способными предсказывать цены на недвижимость. Это большой скачок, но уверен, что это тот самый путь, который прошло большинство покупателей. Но это только начало; следующим шагом покупателей, кто нашел квартиру своей мечты, будет просмотр сравнительного маркетингового анализа цен на недвижимость.

Сравнительный маркетинговый анализ – это отчет, в котором сравнивается специфическая квартира с другими похожими квартирами в районе. Данный анализ затем используется для того чтобы определить ожидаемую цену покупки или ценовой диапазон предмета покупки (или продажи). Хотя данный отчет не является формализованным отчетом об оценке, но тем не менее отчет предоставляет похожую функцию предоставляя покупателям или продавцам четкое представление о данных рынка, которые могут повлиять на их мнение о ценности квартиры. Потому, что большинство данных отчетов, предоставляют данные о похожих квартирах или нескольких похожих типах объектов, давайте глянем на основные типы сравнения.

Основная сравниваемая недвижимость 

  • Активные (имеющиеся в наличии) объекты. Данные квартиры (дома), которые есть на рынке сейчас, похожие на базовый (объект исследования), максимально близкие по материалу, квадратным метрам, удаленности от метро (ж/д станции), году постройки дома, этаж/ этажность и другим важным факторам. Данные квартиры являются важным рассмотрением, как будто покупатели побывали в данных квартирах в дополнение к выбранной квартире перед тем, как принять окончательное решение.
  • Истекшие (закончившие период выставления на рынке) объекты. Данные квартиры (дома) похожи на выбранную квартиру, но не проданные в течение периода действия договора с агентством. Зачем обращать на них внимание? Потому, что они могут вскрыть проблемы, которых пытаются избежать продавцы, наиболее важной из которых может быть завышенная цена.
  • Объекты под авансом. Данные квартиры уже находятся под авансом, но еще не прошли процесс регистрации договора купли-продажи. Часто они могут быть отличным индикатором направления рынка недвижимости. Проданные объекты. Данные квартиры (дома) являются наиболее важной информацией в любом подобном отчете, так как они являются подтверждением полностью завершенного процесса купли-продажи. Они часто показывают не то, сколько продавец хотел за свой объект или не то, что покупатель готов был заплатить изначально, а цену реальной сделки.

Для того, чтобы показать, как данная информация может работать, давайте посмотрим на очень упрощенный сравнительный маркетинговый анализ по 2-х комнатной квартире в блочном доме площадью 42 квадратных метра на станции метро Тульская в 2012 году (вторая половина) (cм. табл.2)

Находящиеся в продаже

Адрес

Ком

 
 

М2

Эт/эт

 

Сост

 

Тип сделки

 

Цена, руб

 

Большая Тульская 54 корп.3

 

2

 

45

5/5


 

хорош

 

обмен

 

6400000

Севастопольский пр-т д.7 корп. 5

 

2

 

45

 

4/5

 

аккур

 

разъезд

 

6600000

3-й Павелецкий пр-д., 9а

 

2

 

41

 

5/5

 

средн

 

свобод

 

7000000

Квартиры под авансом

Адрес

Ком

 
 

М2

Эт/эт

Сост

 

Тип сделки

 

Ценаруб

 

Севастопольский пр-т д.7 корп. 5

 

 

2

 

45

3/5

 


 

средн

 

свобод

 

6200000

Проданные квартиры

Адрес

Ком

 
 

М2

Эт/эт

 

Сост

 

Тип сделки

 

Ценаруб

 

Большая Тульская 54 корп.3

 

 

2

 

45

4/5

 


 

хорош

 

обмен

 

6100000

Севастопольский пр-т д.3 корп. 4

 

 

2

 

44,5

 

3/5

 

 

аккур

 

разъезд

 

5950000

3-й Павелецкий пр-д., 9а

 

2

 

41

 

2/5

 

средн

 

свобод

 

6200000

 

Так как данные квартиры все находятся в одном районе, имеют почти одинаковый метрах, относятся к одному или похожим типам домов, имеют в чем-то сходную этажность, мы можем условно относить их к идентичным, за исключением состояния и каким-то особенностям, которые собственники квартир могли добавить в течение срока своего пребывания.

  • Первым блоком в данном сравнительном маркетинговом анализе (СМА) является блок находящихся на рынке квартир. Данные договора – это договора, в которых собственники соревнуются сейчас между собой в продаже. Обратите внимание на то, что средняя цена на данные квартиры составит 6666666 руб.
  • В следующей группе мы увидим одну единственную квартиру, находящуюся сейчас под авансом. Здесь также важной информацией может быть и то, что квартира была в свободной продаже.
  • Последней группой будет группа проданных квартир. В данной группе мы видим, что средний уровень цен является более низким, чем в первой и второй группе, а также, что квартира, продававшаяся как свободная, была продана дороже, даже несмотря на среднее состояние.

Означает ли это, что находящиеся в продаже квартиры переоценены? Не обязательно. На рынке продавцов, стоимость квартир возрастает достаточно быстро. В дополнении ко всему, каждая квартира сама по себе достаточно индивидуальна, а также имеет значение срок выставления квартиры на продажу, изменения цены в процессе продажи, а также какие-либо особенности в правоустанавливающих документах и ситуации по квартире.

Но для данного примера давайте предположим для простоты, что в данных квартирах они почти похожи. Итак, большим вопросом здесь будет то, насколько правильна цена на нашу квартиру? Ответом в данном случае будет то, насколько у продавца велика его мотивация (см. рис.3).

Например, если продавцу необходимо продать свою квартиру в сжатые сроки, может решить предложить продать свою квартиру за 6000000 рублей, так как он знает, что за данную цену квартиру будут рассматривать в первую очередь. Хотя это не гарантирует успех, но это более стабильный путь привлечения покупателей, ищущих возможность приобрести квартиру в районе.

С другой стороны, покупатель, желающий продать свою квартиру может тихо поджидать покупателя, который сможет протестировать уровень цен в районе 7000000 рублей.

Но что, если ваша квартира не является ножом для разделки мяса в Рис.3 сравнении с другими квартирами в вашем районе? Что если она при сем при этом не станет понятной покупателям? Тогда наступает время понять разницу между объективными и субъективными критериями.

рис.3